서울 강동구 둔촌동의 국내 최대 재건축 단지인 ‘올림픽파크포레온’(옛 둔촌주공)이 다음 달 입주를 앞두고 있습니다. 그러나 예상과 달리, 대단지 입주장에서 흔히 볼 수 있는 전세·매매 가격 하락이 나타나지 않고 있습니다. 오히려 전세가 강세를 유지하며, 공급 부족 현상이 지속되고 있습니다. 전세 매물 부족, 신축 아파트 선호, 그리고 대출 규제 등 여러 요인들이 복합적으로 작용하여 전세가와 매매가가 꾸준히 오르고 있습니다.
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| 올림픽파크포레온 전세 시장의 현황을 분석하고, 헬리오시티와의 비교 |
이번 글에서는 올림픽파크포레온 전세 시장의 현황을 분석하고, 헬리오시티와의 비교를 통해 입주 시 전세가와 매매가의 변동 요인에 대해 살펴보겠습니다. 또한, 향후 전세 및 매매 시장의 흐름에 대해 예상하고 투자자들이 주목해야 할 포인트를 정리하겠습니다.
올림픽파크포레온 전세 매물 현황
현재 올림픽파크포레온의 전세 매물은 약 2692건으로, 전체 가구 수 1만2032가구의 22%에 불과합니다. 이는 보통 대단지 입주 시 매물이 많이 나와 전세가가 하락하는 것과는 다른 양상입니다. 매물 부족으로 인해 전세가가 상승세를 보이며, 전용 84㎡(34평)의 전세 호가는 6억9000만 원에서 13억 원대에 형성되어 있습니다.
특히, 전세 대출이 제한되면서 저가 전세 수요가 줄어들었고, 대출이 가능한 정상 매물은 9억 원을 넘는 경우가 대부분입니다. 이는 전세 수요가 높은 상황에서 매물이 부족한 현실을 반영하고 있습니다.
매매가 상승세 유지
전세뿐만 아니라 매매가도 상승세를 유지하고 있습니다. 전용 84㎡ 조합원 입주권은 지난 8월 24억2000만 원에 거래되며 신고가를 기록했습니다. 이는 2022년 12월 분양 당시 분양가가 약 13억 원이었던 점을 고려하면 약 10억 원이 오른 셈입니다.
이러한 현상은 서울의 신축 아파트 선호와 더불어 매물 부족으로 인한 수급 불균형이 반영된 결과로 볼 수 있습니다.
헬리오시티와의 비교: 다른 양상 보이는 대단지 입주장
올림픽파크포레온의 현 상황을 2018년 말 서울 송파구 가락동 헬리오시티 입주와 비교하면 흥미로운 차이를 발견할 수 있습니다. 헬리오시티는 9510가구 규모로 거의 1만 가구에 달하는 대단지였지만, 당시 전세 매물이 대거 쏟아져 전세가와 매매가가 동반 하락한 바 있습니다. 전용 84㎡는 5억 원대의 급전세가 나오기도 했고, 조합원 입주권도 입주 직전 14억 원까지 떨어졌습니다.
그러나 올림픽파크포레온은 전세 매물이 제한적이고 매물 부족 현상이 계속되면서, 전세가와 매매가 모두 강세를 보이고 있습니다. 이는 당시 헬리오시티의 입주장 상황과는 매우 다른 모습입니다.
| 비교 항목 | 헬리오시티 (2018년) | 올림픽파크포레온 (2024년 예상) |
|---|---|---|
| 총 가구 수 | 9510가구 | 1만2032가구 |
| 전세가 동향 | 전세 매물 급증, 전세가 하락 | 전세 매물 부족, 전세가 상승 |
| 매매가 동향 | 입주 직전 매매가 하락 | 매매가 상승, 신고가 경신 |
| 주요 요인 | 공급 과잉, 대출 규제 완화 | 공급 부족, 대출 규제 강화 |
전세가 강세 유지 요인
1. 서울 아파트 전세가 상승세
서울의 전세가 상승세는 작년 5월부터 지속되고 있습니다. 공급 부족, 신축 아파트 선호 등의 영향으로 전세 시장은 여전히 강세를 보이고 있으며, 올림픽파크포레온도 그 흐름에서 벗어나지 않고 있습니다.
2. 신축 아파트 선호
신축 아파트에 대한 수요는 항상 높으며, 특히 입주 초기의 신축 아파트는 전세 수요가 많습니다. 이는 기존 아파트보다 더 나은 생활 환경과 편의시설을 제공하기 때문입니다.
3. 공급 부족 문제
서울의 아파트 공급 물량이 줄어들면서 전세 매물은 제한적일 수밖에 없습니다. 부동산R114에 따르면 2018~2020년 동안 서울 아파트 공급 물량은 매년 증가했으나, 2023년에는 2만7000여 가구로 크게 줄어들었습니다. 이는 전세 매물 부족과 가격 상승의 주요 원인 중 하나로 작용하고 있습니다.
향후 전세가 전망
부동산 전문가들은 올림픽파크포레온의 전세 시장이 내달 본격적인 입주가 시작되면 다소 안정될 가능성도 있다고 보고 있습니다. 둔촌동의 한 공인중개사는 “입주 기간이 내년 3월까지로 남아있기 때문에 매물이 점차 늘어날 수 있으며, 전세 가격이 내려갈 가능성도 있다”고 설명했습니다.
그러나 대출 규제와 같은 외부 요인이 계속 영향을 미친다면, 매매 수요가 전세로 전환되어 전세가가 계속 상승할 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 투자자들은 입주 후에도 시장 변화를 예의주시할 필요가 있습니다.
마무리
올림픽파크포레온은 국내 최대 재건축 단지임에도 불구하고 전세 매물 부족과 대출 규제, 신축 아파트 선호 등의 이유로 전세가와 매매가가 강세를 유지하고 있습니다. 이는 헬리오시티와는 다른 양상으로, 현재 서울의 부동산 시장 상황을 잘 보여주는 사례입니다. 향후 입주가 본격화되면 매물이 늘어날 가능성도 있지만, 전세가 하락보다는 안정세에 그칠 가능성이 높습니다. 따라서 투자자들은 공급과 수요의 변화를 주시하면서 신중한 투자 전략을 세우는 것이 중요합니다.
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